منطقه بندی کاربری مختلط ممکن است از نظر مقیاس بزرگ بوده و یا محدود به یک مکان کوچک گردد. یک الگوی رایج در این زمینه شامل مغازه ها و رستوران ها در همکف ساختمان و آپارتمان های مسکونی در طبقات دوم و سوم میباشد.

توسعه کاربری مختلط ، اخیراً در میان طراحان رایج شده است، زیرا استفاده مناسب و متراکم از زمین، یک فرصت مناسب برای تبدیل آن برای کار و خرید آسان میباشد .

دوچرخه سواری، پیاده روی یا مسافرتهای کوتاه به سبک زندگی فردی سود می رساند و تراکم رفت و آمد خودروها و مصرف انرژی برای حمل و نقل را کاهش می دهد.

یک توسعه کاربری مختلط که به خوبی طراحی شده باشد بیشتر از یک ساختمان به مکان سازی –هنر آفرینش حس واقعی مکان- توجه می کند.

توسعه کاربری مختلط که معمولاً بطور خلاصه بصورت MXD نشان داده می شود، پیشرفتی است که  بر مبنای مفهوم گسترده تر “شهر نشینی جدید” است.

مزایای توسعه کاربری مختلط

شهر نشینی جدید از دهه 1980 به شکل یک گرایش پدیدار گردید که شکل همسایگی سنتی را زنده می کرد، که بخشی از آن شامل زندگی – کار می شد و خانواده ها در بالای فروشگاه ها زندگی میکردند. در حالیکه ممکن است اینگونه به نظر برسد که این یک شیوه جدید است، ولی این یک روش سنتی در شهر ها میباشد. صنعتی شدن باعث متوقف شدن این روند گردید زیرا ساکنین بدنبال جداسازی محل سکونت فرد از دود لوکوموتیوها و کشتی ها بودند.

اغلب شهرداری هایی اجازه توسعه کاربری مختلط را میدهند که دارای یک منطقه ویژه کاربری مختلط هستند و یا حداقل یک بخش همپوشانی از منطقه بندی دارند ( مجموعه قوانین همپوشانی در یک دسته بندی منطقه ای ).

بعضی به آسانی توسعه برنامه ریزی شده موجود را بکار میگیرند که همان توسعه تحت برنامه ریزی و یا طراحی جامعه برنامه ریزی شده میباشد.

ممکن است اینگونه گفته شود که این توسعه ها شکل عمودی دارند ، یعنی نحوه استفاده آنها از یک طبقه با طبقه دیگر در یک ساختمان فرق میکند که نمونه ای از آنها آپارتمانی در بالا و مغازه ای در پایین است.

درمواقع دیگر ، این ترکیب، شکل افقی دارد که ممکن است بصورت فروشگاه هایی در کنار یکدیگر، در یک ساختمان باشد که شامل بخش های اداری و تجاری هستند.

این حالت ممکن است همچنین بصورت مجموعه ای از ساختمان ها باشد که درآن هر ساختمان ممکن است شامل فقط یک نوع استفاده باشد. مثلاً یک مجموعه از ساختمان ها ممکن است به یک فروشگاه در جلوی ساختمان ختم شوند و یا تمام مجتمع های مسکونی ممکن است دارای توسعه تجاری یا اداری باشند.

برای شهرداری ها، اضافه نمودن توسعه تجاری به توسعه مسکونی، رونق فروشهای بالا و اخذ مالیات از دارایی ها و اموال را سبب می شود.

گاهی اوقات شکل مسکن که برای یک جامعه مطلوبیت کمتری دارد ( مثل مسکن کم درآمدها یا ساختمان هایی چند خانواری) میتواند در میان ساختمان های تجاری که دارای مزاحمت نیستند، قرار گیرند.

اگر در حال اجرای توسعه کاربری مختلط و تلاش به منظور ایجاد یک مفهوم جدید از توسعه بهم پیوسته هستید، نیازمند پیاده روهای وسیع و به عبارت بهتر، سامانه های گذرگاهی چند منظوره میباشید.

مسیرها و تفریح گاهها را تا حد امکان راحت و مناسب بسازید و اگر مسیر ها، شکل موّرب داشته باشند ، بهتر است . همچنین با فروشگاه های مجاور، ارتباط برقرار کنید و در صورت امکان، یک محیط مناسب برای قدم زدن و دوچرخه سواری فراهم نمایید.

همچنین منافع فراوان توسعه کاربری مختلط باید دقیقاً برای مهندسین ترافیک، آشکار و مشخص باشد. یعنی چیزی که آنها ” تسخیر داخلی ” می نامند یا سفر ها از نقطه الف به نقطه ب ، همگی در داخل همین توسعه قرار میگیرند و برای کاربری مختلط، بالاتر است. این جریان منجر به تقاضاهای کمتر از دولت های محلی برای کاهش ترافیک می شود (مثل ساختن خطوط جدید جاده ای یا مشارکت در بهبود اینگونه سرمایه ها).

اگر شما در یک دولت محلی مشغول به کار هستید و از این روش بعنوان یک راه برای حل مشکل گسترش شهری استفاده می کنید، دریابید که مسأله کلی چیست و توسعه شما چگونه می تواند مباحث مختلف را برطرف سازد. پیشنهاد ما مطالعه کتاب ارزشمند “رشد هوشمند در جهان در حال تغییر ” است. اگر شرایط آب و هوایی شما سخت است، نیازمند پناهگاه مناسب هستید. از چشم انداز خود کوتاه نیایید. اگر وسعت طرح شما زیاد است، توسعه کاربری مختلط باید شامل بعضی فضاهای باز و مطبوعیت طبیعی باشد.

حفظ تمام رواناب های یک مکان، نیازمند فضاهای زیادی است و فضاهای باز در کاربری مختلط شروع خوبی برای یک فضای باز و بالقوه جذاب را فراهم میکند.

فایده ترکیب عمودی برای جامعه، این است که اجازه استفاده بیشتر از زمین در مکان های مناسب مثل مراکز تجاری نزدیک، مراکز فعالیت اجتماعی، ایستگاههای حمل و نقل، دانشگاه ها یا مراکز مهم شغلی را میدهد.

در بیشتر اماکن به جز یک مرکز خرید منطقه ای دو یا سه طبقه، خرده فروشی، موفق نخواهد بود ولی یک طبقه مرکز خرید با چندین طبقه یا یک فروشگاه و آپارتمانهایی که در بالای آن قرار می گیرد، ممکن است تا حد زیادی مناسب یک محله باشد.

واحدهای زندگی/ کار در توسعه های کاربری مختلط رایج هستند که این اصطلاح در مورد ساختمان هایی با اشتغال تجاری در طبقه همکف و یک واحد مسکونی در طبقه بالا بکار میرود.

در بعضی از اماکن، مجوز اجاره، بطور مستقل داده شوند ولی این روش اغلب منجربه بروز مشکلاتی درمورد راه پله ها، اماکن خصوصی، عایق های صدا، دیوار های ضد آتش و تهویه های هوا میگردد . قبل از آنکه بخواهید برنامه ای را تصویب کنید، تلاش کنید که مطمئن شوید که یک بازار برای واحد های زندگی/ کار با مالکیت یک فرد در منطقه شما وجود دارد، معمولاً از برخی کاربری ها در بخش منطقه کاربری مختلط جلوگیری می شود، لذا “کاربری مختلط” به معنی “هرگونه استفاده ای” نیست. معمولاً موارد ممنوعیت عبارتند از : رستوران هایی که میتوان با خودرو داخل آنها شد، ایستگاه های خدماتی، خشک شویی ها و واحدهای تجاری دیگر که متکی بر خودروها یا مواد شیمیایی هستند.

بسیاری از قوانین نیازمندی های اماکن تجاری را برای تمام ساختمان ها در داخل توسعه کاربری مختلط به کار می برند اما توصیه ما این است که تمام توسعه کاربری مختلط به یک تحلیل محتوا محور منوط شود که شبیه ارزیابی توسعه های برنامه ریزی شده است. گاهی اوقات استفاده از نیاز تجاری، به معنی درک تمام بخش های یک توسعه نیست .

مزایای توسعه کاربری مختلط

موانعی برای توسعه کاربری مختلط:

در بسیاری از جوامع امریکا، توسعه کاربری مختلط تا دوره های اخیر، غیر قانونی بود و بعضی شهرها هنوز قوانین منطقه بندی خود را تغییر نداده اند (خوانندگان اروپایی ما فکر میکنند که این احمقانه است، ما این موضوع را میدانیم زیرا با ما در تماس هستند).

یک قانون سنتی منطقه بندی اجازه استفاده از هر زمینی را  را روی هر قطعه از زمین میدهد ولی اجازه بهره برداری مسکونی و تجاری از یک ساختمان را نمیدهد.

گرایش ها به وضوح به سوی حل این مشکل است ولی بسیاری از شهرها ماه ها زمان سپری کرده اند تا به تحقیق درباره روش توسعه کاربری مختلط بپردازند.

معمولاً شهرداری ای که قوانین در آن  تغییر کرده است، به عنوان راه حل موقت، به نوع توسعه تک کاربری برنامه ریزی شده یا قوانین برنامه ریزی شده جامعه که در کتاب ها وجود دارد برمی گردد (برخی از شهرداری ها به اندازه کافی از شکل منطقه بندی سنتی دور نشده اند تا توسعه تک کاربری برنامه ریزی شده که در قانون منطقه بندی آمده است، نداشته باشند).

تامین نیازمندی های پارکینگ ها نیز مشکل دیگری در این زمینه است. پارکینگ مشترک یک راه حل کاملاً مناسب برای استفاده اشتراکی است ولی اغلب شهرداری ها به ارائه برنامه مناسبی با روش محاسباتی برای پارکینگ مشترک پرداخته اند.

گاهی اوقات تفسیر ” نظامنامه ساختمان ” نیز تبدیل به یک مشکل در ساختمان های دارای کاربری مختلط میشود. مثلاً ساختمان های تجاری نیازمند سامانه های آب پاش هستند ولی آیا این سامانه ها باید به مناطق مسکونی نیز گسترش یابند ؟ برای شهرداری هایی که معیارها و نظام نامه هایی را ارائه داده اند ، این قوانین روشن شده است ولی شهرداری های دیگر ممکن است با چنین مشکلاتی مواجه باشند.

گسترش دهندگان کاربری مختلط قبل از آنکه اقدام نمایند باید به پیش بینی سطح بالاتری از احتیاط های دقیق و بررسی شده بپردازند، زیرا اگر شروع به ساخت در داخل مناطقی کنند که به طور سنتی، چند خانواده در آن زندگی میکنند و یا منطقه ای است که مخصوص تک خانوارها میباشد، ممکن است مشکلاتی برای آنها پیش آید.

این برای سازندگان، مشکل ایجاد می کند که به حمایت از این نکته بپردازند که حقوق توسعه ای اعطا شده به آنان، واگذار گردد زیرا این یک مفهوم مهم حقوقی یا مالی در بعضی ایالت هاست ( یک حق اعطاء شده ، یک توقع منطقی است که یک سازنده براساس آن قادر خواهد بود که طرح هایش را دنبال نماید).

یک منطقه کاربری مختلط که ممکن است دارای مقررات بسیار پیچیده ای باشد، عملاً سیاست عمومی دارای اولویتی است که فرآیند بررسی محتاطانه تری را از توسعه تک کاربری برنامه ریزی شده (PUD) یا فرآیند مجوزدهی به یک کاربری خاص دارد.

به همین دلیل، در ابتدای قبول بازنوسازی این مفهوم در امریکا، صنعت مالی نمیدانست که چگونه برای اینگونه شرایط وام بدهد.

توسعه کاربری مختلط، لیست استاندارد وام دهی به جامعه را برای تولید انواع کاربری ها، ارائه نمی دهد. وام دهندگان میترسند که یک یا چند مورد از استفاده های مختلط، تبدیل به یک فعالیت اقتصادی از کار افتاده یا منسوخ شود و یا بدلیل نیاز نامناسب بازار ضرر نمایند. به دلیل بی میلی وام دهندگان، توسعه کاربری مختلط ممکن است نیازمند مشارکت عمومی- خصوصی باشد و یا مشارکت مالی بخش عمومی یا تضمین هایی را طلب نماید.

این مشکل در حال مرتفع شدن است زیرا صنایع خدماتی در زمینه معاملات املاک، مطالب بیشتری را درباره توسعه کاربری مختلط یاد میگیرند.

من در مورد یکی از این طرحها تحقیق نمودم که در آن، یک شرکت ساختمانی متهم بود که برنامه ریزی مناسبی برای ایجاد عمق کافی برای فروشگاههای طبقه اول نداشتند و لذا هیچگاه، این اماکن برای اجاره به منظور خرده فروشی، جذابیتی نداشتند زیرا ساکنین نمی خواستند در طبقه اول و در مجاورت پیاده رو زندگی کنند.

مزایای توسعه کاربری مختلط

اماکن مناسب برای توسعه کاربری مختلط :

وضعیت توسعه کاربری مختلط را بخصوص وقتی در نظر بگیرید که با یک قطعه زمین وسیع مواجه هستید که خالی می شود.. این زمین ها ممکن است قبلاً یک کارخانه تولیدی یا مرکز خرید بسته شده یا مرکز نظامی خالی شده یا  دانشکده یا زمین های بزرگ دیگری باشند که به نوعی نیازمند تجدید حیات هستند.

مکانهای در نظر گرفته شده برای کاربری مختلط موفق، شامل نمای بلوک های کاملی است که کاربری های تجاری یا اداری باید مناسب رشد و ترقی باشند، مکانهای مهم گوشه ای باید به اندازه کافی برای حداقل یک طبقه توسعه تجاری در دسترس باشد و این نواحی نزدیک تولید کنندگان فعالیت بزرگی است که در بالا به آن اشاره شد.

مهم نیست که شما تا چه اندازه به توسعه کاربری مختلط علاقمند هستید ولی در صورت علاقه مند بودن، این کار را با زمین های خالی و مناطقی که مالکین آنها انتظار ارزش بالاتر در صورت کاربری مختلط دارند، شروع نکنید.

فقط به این دلیل که شما طبقه بندی را برای منطقه دارای کاربری مختلط تصویب کنید و یا کسب مجوز برای توسعه کاربری مختلط در یک بخش منطقه بندی همپوشانی، داشته باشد، درباره اصلاح ارتفاع و نیازهای پوششی قطعات، تصمیمات شتابزده نگیرید.

به من یک ساختمان چهار طبقه دارای استفاده ترکیبی را نشان ندهید که در وسط یک محله است و نیمی از آن فروشگاه های زیبا و بقیه خانه هستند و به خودتان مغرور نشوید، چون شما باید خود را با شرایط کاربری مختلط، تطبیق دهید.

مزایای توسعه کاربری مختلط

تشویق توسعه کاربری مختلط

شهرداری هایی که میخواهند توسعه کاربری مختلط را گسترش دهند، قبل از آن که یک فرد توسعه دهنده، وارد طرح شود، نیازمند فعالیت زیاد و مشخص نمودن منطبقه بندی، پارکینگ، برنامه ریزی کاربری زمین و شرایط توسعه تک کاربری برنامه ریزی شده، هستند. تصمیمات بهتر وقتی اتخاذ می شوند که پیشنهاد توسعه ویژه، منتظر اقدام شما نماند.

اگر شما واقعاً به توسعه کاربری مختلط علاقمند هستید ، نقشه ها، نمودارها و طرحهای رایانه ای یا ترجمه ها را برای توضیح نیت خود بکار گیرید.

سپس توسعه دهندگان اماکن مسکونی و تجاری را دعوت نمایید و به تامین و ترکیب موضوعات و نظرات بپردازید زیرا در بعضی از جوامع ، آنها که در دو اردوگاه متفاوت بسر میبرند ، بخوبی از عقاید یکدیگر آگاه نیستند. وقتی شما یک ترکیب مناسب از دو گروه فوق داشتید، از بانکداران دعوت کنید تا آنها نیز با این مفهوم آشنا شوند .

مطمئن شوید که معیارها و راهنمایی هایی را طراحی می کنید که می خواهید در جامعه خود به اجرا در آورید و در آن مکان وجود دارند شما نیازمند انواع ارتفاعهای ساختمانی و تراکم در یک توسعه کاربری مختلط چند منظوره هستید و در بیشتر موارد، چهار ساختمان با چهار طبقه یکسان، جذاب و خوشایند نیستند.

نماهای خارجی ساختمانها که به عنوان تجاری در طبقه اول استفاده می شوند ، نیازمند سقف های بلند تر و تزئینات بیشتر هستند ( مثل فرورفتگی ها – جلو آمدگی ها – پنجره های بزرگ و انواع طراحی ها ) تا بتوانند آنها را به شکل فضاهای تجاری ،نمایش دهن .

هر گونه کمبود یا اشکال در مرحله بررسی طرح شما بوسیله یک فرد بی توجه یا سازنده دارای مهارت کمتر ، مورد سوء استفاده قرار می گیرد و اگر شما در جامعه ای هستید که دارای بررسی رسمی طراحی نیستند ، قبل از ارائه پیشنهاد برای توسعه های کاربری مختلط، ممکن است شما مجبور شوید به بررسی فرآیند مورد نیاز در حداقل برخی از سطوح رسیدگی طراحی بپردازید.

اگر شما دارای یک زمین وسیع هستید و درباره آن ، بازاریابی میکنید ، ویژگی های مشخصی را در نظر بگیرید . مثلاً اگر این مکان در نزدیکی یک دانشگاه است ، شاید بخواهید بر تسهیلات تحقیقی، فضاهای هنری و خانه های دانشجویی همراه با ترکیبی از امکانات مسکونی و اداری و خرده فروشی و تعدادی رستوران تاکید داشته باشید.

مطمئن باشید که امکانات دستیابی به امور حمل و نقل در منطقه شما وجود داشته باشد.

اگر در نزدیکی یک ایستگاه حمل و نقل هستید ، ممکن است بخواهید یک قسمت پارک و رانندگی را در طول روز داشته باشید  ،اگر احساس میکنید میتوانید، رستورانها و امکانات جذاب زندگی شبانه را در ایستگاه حمل و نقل فراهم کنید تا به جذب مردم محله خود اقدام نمایید.

همچنین در صورت لزوم، ابزارهای محرک توسعه اقتصادی، سوبسید هایی را برای مساکن با اجاره مناسب یا منطقه بندی تشویقی و دارای امتیاز خانه های متراکم و یا افزایش هایی در نسبت فضاهس همکف را برای سازندگان که سازگاریهای لازم را فراهم می کنند، پیشنهاد دهید.

در این مورد، حفظ مسکن در یک سطح مشخص و با امکان اجاره مناسب میتواند توسعه را برای یک تراکم بیشتر از آنچه دیگران محوز می دهند، فراهم نماید .

– چرا مشوق های توسعه ای لازم هستند ؟ 

مزایای توسعه کاربری مختلط

ممکن است بپرسید اگر توسعه کاربری مختلط تا این اندازه مطلوب است چرا باید مشوق ها را در نظر بگیریم. پذیرش واحد های مسکونی از سوی کاربری مختلط معمولاً مثبت است ، البته اگر خودروها در بعضی روش ها و شکل ها بتوانند ، با آنها تطبیق پیدا نمایند.

خریدارن یا اجاره کنندگان چنین توسعه هایی، از معماری کم و بیش کلاسیک، تسهیلات زندگی نزدیک به بعضی مراکز خرید و لذت های جالب و هیجان انگیز در یک جامعه و جایی که رویارویی همسایگان با هم اجتناب ناپذیر است، لذت می برند.

با اینحال سازندگان از ریسک در انواع جدید پروژه ها، اجتناب می کنند و ممکن است نیازمند یک راهنمایی در مسیر درست باشند.

یک پاسخ دیگر این است که کاربری مختلط معمولاً از نظر اداری ، حالت پیچیده تری دارد تا برای تصویب آماده شود و وام دهندگان ممکن است بروی لایه دیگری سرمایه گذاری کنند اگر یک سازنده بخواهد چیزی را انجام دهد که دارای مقررات نسبتا ً سهل تری دارد.

بنابر این اگر واقعاً می خواهید دارای پیشرفت خوبی باشید سازمانهای محلات یا همسایگی ها ممکن است مجبور باشند به شما کمک کنند.

ولی کاربری مختلط برای بازار جذاب است زیرا به کاهش هزینه های حفظ و نگهداری بلند مدت می انجامد و به تطبیق افراد بیشتر و سفرهای کمتر در فضا های محدودتر  می پردازد و احتمالاً افزایش ارزش اموال و دارایی های شما را بدنبال خواهد داشت.

اگر احساس می کنید که جامعه به اندازه کافی مناسب است ، مجبور نیستند به ارائه مشوق ها بپردازید و در ابتدا آموزش ها و بخش های مختلف آنرا آزمایش کنید و اگر یک یا چند نفر از توسعه دهندگان قبول نکردند ، به بررسی و مذاکره درباره چشم اندازها ادامه دهید . سر انجام اینکه شما فردی را پیدا خواهید کرد که علاقمند به استفاده از این روش برای استفاده در کار خود می باشد.

مفاهیم مربوط به توسعه زمین:

کاربری مختلط ممکن است در افکار بعضی افراد مربوط به نوشهرنشینی یا توسعه ترانزیت محور (TOD) باشد. این برای عقیده جدید موسوم به COD (توسعه بر مبنای حمل و نقل) بسیار مناسب است که در تعدادی از شهرها در اطراف کشور که پایانه های حمل ونقل مناسب در یک منطقه متمرکز شده اند، مناسب است.

نوشهرگرایی البته به حمایت از مفهوم کاربری مختلط میپردازد ولی ساختمانهای دیگر دارای کاربری مختلط و توسعه هایی نیز در آن وجود دارند که تمام تئوری نوشهرگرایی را شمال نمی شود. توسعه بر مبنای حمل و نقل ، میتوانند کاملاً تجاری یا مسکونی باشند هرچند بسیاری از نمونه های فعلی، در واقع کاربری مختلط هستند.

جنبش رشد هوشمند که مخالف توسعه پراکنده شهر به صورت پیرامونی است نیز علاقمند به توسعه کاربری مختلط است زیرا این طرح موافق شکل فشرده شهری میباشد ولی از جنبه نظری ، توسعه کاربری مختلط میتواند بعنوان توسعه جهشی و با یک فاصله قابل توجه از مرکز شهر، نیز رونق یابد.

منبع:آقای شهردار