تعریف و مفهوم منطقه بندی :
تقسیم یک شهر را به مناطق ویژه و با مرزهای معین برای نقش پذیری هر یک از این مناطق « منطقه بندی شهری» گویند. منطقه بندی استفاده منطقی و نظام پذیر از زمین های شهری در آینده ی بلند مدت است و در آن موقع میزان ارتفاع یابی، شکل، میزان بهره گیری و ساختهای داخلی هر یک از مناطق مورد نظر است.

منطقه بندی
۱- تأمین منافع عمومی از کاربری زمین با برنامه ریزی فیزیکی
۲- هدف اصلی اختصاص دادن زمین به مصارف عمده ، مسکونی، صنعتی و … است.(در توسعه ی آینده)
۳- تأمین فضای کافی برای انواع فعالیتهای شهری
در منطقه بندی سعی بر این است که خدمات شهری مثل بیمارستان، مدرسه، مسجد، خیابان و محلهای گذران اوقات فراغت در هر منطقه با سهولت در دسترس همه قرار گیرد. همچنین منطقه بندی از عوامل مهم در تولید است. بنابراین جنبه اقتصادی آن اهمیت بیشتری دارد.

عوامل موثر در منطقه بندی
تقسیم منطقی و علمی زمین با توجه با توجه به عوامل و شرایط زیر:
۱- تعیین ارتفاع و دیگر ساختهای شهری
۲- تعیین میزان تراکم در هر یک از مناطق با توجه به نوع کارکرد آنها به طوریکه فعالیتهای مختلف شهری جدا از هم ، اما در ارتباط با هم و به بهترین وجه ایفای نقش کنند.
۳- تعیین میزان زمینهای مورد نیاز برای کارکردهای مهم شهری از قبیل تجارت، صنعت، بخش مسکونی و دیگر فعالیتهای شهری.
۴- بکار گیری معیارهای علمی در داخل شهرها با توجه به شرایط اجتماعی – اقتصادی هر جامعه شهری البته هدف از منطقه بندی تأمین رفاه عمومی است.
۵- حفظ و نگهداری مناطق تاریخی نیز گاهی در آیین نامه های منطقه بندی
تفاوت منطقه بندی با سایر نظامهای شهری این است که منطقه بندی هر منطقه استاندارد و نظام ویژه ای می یابد. و از نظر استانداردهای شهری با مناطق دیگر شهری تفاوت می یابد.

اهداف منطقه بندی
۱- اختصاص میزان معینی از زمینهای شهری به موضوع خاص و کارکرد خاص
۲- کنترل استفاده از زمین و ارتفاع در بنای ساختمانها
۳- قرار دادن امکانات لازم برای توسعه شهر آینده در اختیار برنامه ریزان
۴- ایجاد هماهنگی لازم بین خدمات عمومی مانند حمل و نقل، تامین و ذخیره آب، فاضلاب و نیروی برق شهر
۵- پویا و فعال ساختن برنامه ریزی شهری
باید توجه داشت که در تعیین مرزهای مناطق، خیابانها و جاده ها مرز پایدار و مناسبی برای مناطق نیستند.
هنگام تعیین مرز بین مناطق مسکونی، منطقه ی تجاری، منطقه ی صنعتی بهتر است از فضاهای سبز، پارکهای بزرگ، خطوط آهن و مانند آن استفاده شود.

امتیازات منطقه بندی :
۱- توسعه شهر در آینده با نظام منطقی و درنظر گرفتن رفاه عمومی سامان می بخشد.
۲- تراکم و پراکندگی جمعیت شهری را با توجه به کارکردهای مناطق شهری بصورت متعادل و متوازن در می آورد.
۳- نیازهای عمومی شهر از نظر تامین پارکها، مدارس و… برطرف می سازد. در نتیجه از اتلاف پول و وقت مردم شهر جلوگیری می کند.
۴- استفاده از خدمات عمومی شهر مثل آب و فاضلاب و غیره را تسهیل و به صرفه اقتصاد شهر عمل می کند.
۵- تامین سلامتی مردم با مکان یابی منابع آلوده ساز در منطقه بندی

مشخصات منطقه بندی:
منطقه بندی دارای سه ویژگی مهم است: منطقه بندی تراکمی، ارتفاعی، کاربری
۱- منطقه بندی تراکمی
در این نوع منطقه بندی در تعیین و کنترل میزان جمعیت در منطقه واحدهای مسکونی تاکید می شود . البته نمی شود میزان تراکم جمعیت را برای همیشه ثابت نگه داشت اما می توان برای مدتی تثبیت تراکم جمعیت را تضمین کرد.در این قسمت بخشهایی با تراکم زیاد، تراکم متوسط و تراکم پایین تعیین می شود . رعایت شرایط زیر می تواند این نوع منطقه بندی را کاراتر کند:

الف) تعیین مرزهای منطقه واحدهای مسکونی
ب) تعیین حداکثر ارتفاع ساختمان در منطقه مسکونی
ج) تعیین میزان واحدهای مسکونی در هر واحد سکونتی
د) تعیین حداقل و حداکثر وسعت در واحدهای مسکونی
ه) تعیین میزان کل فضای ساخته شده در منطقه ی واحدهای مسکونی

امتیاز منطقه بندی تراکمی
۱- از تراکم زیاد جمعیت جلوگیری می شود.
۲- قیمت زمین برای مدتی تثبیت میگردد.
۳- سلامتی مردم برای استفاده از روشنایی، نور، تهویه هوا تامین می شود.
۴- بهره گیری از امکانات به سهولت انجام می گیرد.

منطقه بندی ارتفاعی :
برای کنترل ارتفاع ساختمانها کنترل توسعه عمودی شهر در منطقه مرکزی با توجه به اوضاع خاص بخش مرکزی شهرها و تعیین بخشهای خاص برای ساختمانهای بلندمرتبه در هر وضعیتی رعایت استفاده ی ساختمانهای بلند مرتبه از روشنایی روز ضروری است. تاکید بر امر ترافیک و تحرک روزانه مردم در منطقه نیز از مواردی است که باید به آن توجه شود.

منطقه بندی کاربری

در این منطقه بندی بیشتر مناطق در چهار گروه طبقه بندی می شوند:
۱- منطقه مسکونی
۲- منطقه تجاری
۳- منطقه صنعتی
۴- منطقه گذران اوقات فراغت
سهم هر یک از این کاربری ها در شهرها و کشورهای جهان متفاوت است. مسکونی ۴۰ تا ۵۰ درصد، منطقه تجاری ۲ تا ۲۵ درصد و منطقه فرهنگی باقی مانده زمین شهر.

الف) منطقه مسکونی:
دور از بوهای بد و نزدیک به فضاهای سبز و تفریحی که این منطقه به منطقه ی واحدهای مسکونی ویلایی، واحدهای مسکونی آپارتمانی و مجتمع های بلندمرتبه تقسیم می شود.

ب) منطقه ی تجاری:
این منطقه در مجاورت مراکز حمل ونقل قرار می گیرد و در آن زمین کافی برای ایجاد بانکها، اداره ها ، بازارها، انبارها و مغازه ها در نظر گرفته می شود.

ج) منطقه ی صنعتی:
صنایع در صورت استفاده از نیروی برق آلودگی نخواهد داشت. و بعضی از آنها را برای منطقه مسکونی می توان قرار داد ولی تعداد زیادتر از آنها در بیرون از شهرها مکان گزینی می شوند.

د) مناطق فرهنگی:
شامل سینماها، تئاتر، دانشگاه ها، کتابخانه ها، پارکها و غیره ممکن است در سراسر شهر و در محلهای مختلف شهری ایجاد شود.

تهیه ی نقشه ی منطقه ی شهری
برای نقشه منطقه بندی باید اطلاعاتی به شرح زیر جمع آوری کرد:
۱- میزان استفاده ی فعل از قطعات مسکونی
۲- محل و ظرفیت خیابانها و مسیرها
۳- محل خیابانهای نوساز در ۵ سال آینده
۴- محل و مشخصات همه ی زمین های خالی
۵- عرض خیابانها و ارتفاع ساختمانها
۶- ابعاد قطعات زمین
۷- تعداد خانوار در هر یک از واحدهای مسکونی
۸- نقشه ی کاربری زمین در زمان حال
و برای تهیه ی منطقه بندی شهری باید پاسخ منطقی به سئوالهای زیر در دسترس باشد: در داخل شهر با توجه به وضعیت موجود
الف) برای هر یک از این مناطق چه میزان زمین مورد نیاز است؟
ب) برای هر یک از این چه نوع زمینی مورد نیاز است؟
ج) ارتباط فیزیکی میان این مناطق چگونه برقرار خواهد شد؟
د) خطوط مرزی میان این مناطق چگونه خواهد بود؟ آیا این خطوط بصورت قراردادی تعیین خواهد شد؟

در شهرهای کوچک ممکن است منطقه بندی به چند عنصر محدود شود ولی در مادرشهرها و شهرهای بزرگ علاوه بر این منطقه بندی می توان منطقه بندی در زمینه هایی چون اداری، فرودگاه، ترمینال، بخش فضای آزاد، خرده فروشی، بخش ورزشی و… از آن جمله است.

منطقه بندی و قیمت زمین
با توسعه ی شهر منطقی است برای جلوگیری از استفاده غیر اصولی از زمین مصارف زمینها مشخص می شود.
جلوگیری از اتلاف زمین با منطقه بندی و ایجاد یک نظم اکولوژیک بر محیط زیست شهری تا کاربری های ناسازگار در کنار هم قرار نگیرند.
پس منطقه بندی باعث بهبود کیفیت محیط زیست می شود. به عبارتی منطقه بندی بهترین روش برای استفاده از زمین در سطح و ارتفاع است. از طرفی اگر زمین اختصاص یافته به مناطق تجاری بخصوص در مناطق مرکزی شهر محدود باشد بر اساس قانون عرضه و تقاضا قیمت زمین افزایش می یافت در نتیجه قیمت زمین شهری افزایش می یافت.
در منطقه بندی کیفیت توسعه شهری نیز افزایش می یابد و میزان نیاز به فضا در آینده نیز مشخص می شود. بنابراین در منطقه بندی تجدید نظر می شود..