مسکن شهری از نظر نوع ، تراکم مسکونی و نیز تعداد طبقات و خانوار ساکن به چند دسته طبقه‌بندی میشود ، اما از نظر جمعیتی به سه دسته تک خانواری ، چند خانواری و مجتمع مسکونی قابل تقسیم است (کتاب سبز، جلد چهارم).
مسکن مستقل ویلایی (Detached) به آن نوع از خانه‌ها اطلاق میشود که مستقل و جدا از هم و دارای حیاط و فضای باز خصوصی می باشند. این خانه‌ها ، که محل سکونت یک یا دو خانوار می‌باشند، بعضاً در محله های قدیمی دیده می شوند و دارای تعداد زیادی اتاق هستند. به خانه‌های مستقل نسبتاً بزرگ در بخشهای جدید شهری اصطلاحاً مسکن ویلایی گفته میشود و محله‌هایی که این نوع خانه‌ها در آنها احداث شده است ، جزء منطقه تراکم بسیار کم به شمار میروند.
خانه های نیمه مستقل (Semi-Detached) که به طور ردیفی در امتداد معابر شهری ساخته شده‌اند، بخشهای میانی شهرهای ایران را تشکیل میدهند. اقتصاد زمین و ساختمان و تأمین مسکن برای خانوارهای جوان ، سبب احداث یک یا چند اشکوب جدید روی طبقه اصلی میشود.
خانه های آپارتمانی « Apartment (Flats) » ، بخش عمده‌ای از مسکن شهری را در شهرهای بزرگ و متوسط تشکیل میدهند. خانه‌های آپارتمانی با توجه به اینکه در نواحی کم درآمد و یا پر درآمد احداث شوند، از نظر اندازه و نوع و میزان تنوع متفاوت خواهند بود. بخشهای مسکونی آپارتمانی، خاص نواحی پرتراکم شهری است. این نواحی خصوصیات اجتماعی و فرهنگی ویژه‌ای دارند که میتوان از آن با عنوان « شیوه زندگی شهری » یاد کرد.
مجتمع‌های مسکونی (Clusters) با تجمع تعدادی آپارتمان در یک بلوک شهری، که به شکل یکپارچه طراحی و ترکیب شده باشند، پدید می آید. بسیاری از مجتمع‌های مسکونی دارای فضای عمومی مشترکی هستند که مورد استقاده همگانی ساکنان مجتمع قرار میگیرد و دیگران حق استفاده و حتی ورود به آن را ندارند.
یک مجتمع مسکونی ممکن است از خانه‌های ویلایی مستقل و یا آپارتمانهای چند طبقه شکل گیرد. اندازه مجتمع‌های مسکونی نیز متنوع است و برخی از آنها ، مانند مجتمع اکباتان در تهران، به اندازه یک شهر متوسط جمعیت دارند.
برج (Sky Scraper) اصطلاحاً به آپارتمانهای بلندمرتبه بیش از ده اشکوب گفته میشود. آپارتمانهای بلندمرتبه معمولاً برای اسکان اقشار کم درآمد و متوسط درآمد شهری، مانند کارگران و کارمندان ، احداث میشوند ، اما در کلان شهری مانند تهران ، الگوی دیگری از برج سازی شکل گرفته است. یعنی در نواحی مرفه‌نشین، که قدرت اقتصادی ساکنان آن و قیمت زمین بسیار زیاد است، آپارتمانهای بلندمرتبه بسیار مدرن برای استفاده طبقات پر درآمد شهری احداث میگردد. برجهای «اسکان» ، « آ. اس. پ » و « ونک پارک» در تهران از جمله : این نمونه‌ها می باشند.
در سالهای اخیر برج سازی در نواحی ییلاقی، خوش آب و هوا و شمال شهر تهران به دلیل گرانی زمین و تقاضای زیاد، رواج یافته است که این برجها با مسکن ویلایی پیرامون خود هماهنگی ندارند و لذا مشکلات خاصی ، نظیر جریان هوا، اشراف ، مشکلات ترافیکی و غیره ، بوجود آورده اند.
روند سیاستگذاری مسکن در ایران
در دوران قبل از انقلاب اسلامی ، با پیدایش مشکل مسکن در تهران و شهرهای دیگر، توجه دولت به مسأله جلب و سیاستهای پیش‌بینی شده، در قالب برنامه‌های پنج ساله متجلی شد. در برنامه‌های اول و دوم عمرانی کشور، اصولاً فصل و اعتبار مشخصی برای فعالیت خانه سازی و تأمین مسکن در نظر گرفته نشده است و از برنامه های سوم عمرانی به بعد، طرحها و برنامه های مربوط به بخش مسکن در برنامه‌های پنج ساله دیده میشود.
در برنامه های سوم عمرانی قبل از انقلاب (۱۳۴۶-۱۳۴۲) ، سیاستها و خط مشی‌های دولت در امر مسکن عبارت بودند از :
نظارت بر کلیه فعالیتهای مربوط به تهیه مسکن ، تعیین و برآورد نیازها در این زمینه ، تهیه برنامه‌های مالی به منظور اعطای وامهای درازمدت و گسترش اقدامهای خودیاری در تهیه مسکن با کمک و راهنمایی دولت (سازمان برنامه و بودجه ، گزارش برنامه عمرانی سوم (۱۳۴۶-۱۳۴۲)) . در این برنامه مشکلات متعددی مانع اجرای صحیح برنامه گردید.
سیاستها و خط مشی های بخش مسکن در برنامه چهارم عمرانی (۱۳۵۱-۱۳۴۷) در قالب ایجاد صندوقهای پس انداز، بررسی سبک معماری و نوع مصالح ساختمانی ، نظارت بر صدور پروانه‌های ساختمانی ، تأمین موجبات خانه سازی به وسیله صاحبان صنایع ، نوسازی محله‌های قدیمی در قالب طرحهای جامع شهری، توجه به ایجاد ارتباط بین مسکن و شهرسازی ، و در نهایت تشویق آپارتمان‌سازی و احداث مجتمع های مسکونی ، دنبال شد.
در مجموع ، علی رغم اجرای نسبی اهداف برنامه ، عدم تناسبها و عدم هماهنگیها در اجرای برنامه، مانع حل قطعی مشکل مسکن گردید.
در برنامه عمرانی پنجم قبل از انقلاب اسلامی (۱۳۵۶-۱۳۵۲) ، سیاستهای دولت تحت عنوان سیاستهای اجرایی برنامه ، مواردی چون سیاستهای اعتباری ، سیاستهای مستقیم دولت مانند ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن ، سیاستهای تأمین زمین مانند تخصیص اراضی دولت به شهرداریها با قیمت مناسب و سیاستهای مربوط به روشهای ساختمانی مانند بررسی مصالح ساختمانی و با توجه به شرایط اقلیمی را شامل می شده است.
در این برنامه ، هم دولت و هم بخش خصوصی بیش از پیش فعال شدند. به ویژه اینکه به گروههای کم درآمد توجه خاصی مبذول شد و دولت در طی برنامه ۲۸ هزار واحد مسکونی برای آنان احداث کرد.
در این برنامه تنها اهداف کمی برنامه محقق شد و اهداف کیفی آن همچنان لاینحل باقی ماند (اهری، ۱۳۷۵) .
سالهای اولیه پس از انقلاب ، با توجه به شرایط اجتماعی و اقتصادی موجود ، اصولاً تفکر برنامه‌ریزی به ویژه در زمینه مسکن دنبال نشد. در برنامه اول توسعه اقتصادی – اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران (۱۳۷۲-۱۳۶۸) ، توسعه و ترویج سازه‌های بتنی در شهرهای بزرگ و متوسط و ایجاد صنایع پیش ساخته در شهرهای بزرگ برای تشویق تولید انبوه مسکن و استفاده از مصالح ساختمانی، به خصوص صنایع پتروشیمی به منظور جایگزینی مصالح وارداتی در دستور کار قرار گرفت.
در برنامه دوم توسعه اقتصادی – اجتماعی و فرهنگی کشور (۱۳۷۸-۱۳۷۴) سیاستها و خط مشی‌هایی از جمله استفاده بهینه از زمین، کمک به احداث مسکن برای متقاضیان کم درآمد، تقلیل متوسط سطح زیربنای مسکونی، آموزش فنون ساخت و ساز نوین، تقویت منابع مالی بانک مسکن و امثال آن به تصویب رسیده است.
ارزیابی برنامه‌های بعد از انقلاب نشان میدهد که اولاً سهم بخش دولتی در آنها ناچیز است و ثانیاً، سهم تأمین مسکن گروههای کم درآمد بسیار پایین است.
شاخص های مسکن
برای شناخت وضعیت مسکن، شاخصهای متعددی وجود دارد، از جمله میتوان به شاخصهایی چون کیفیت ساختمان (نوع مصالح مورد استفاده) ، نحوه تصرف واحدهای مسکونی، قدمت واحدهای مسکونی و غیره اشاره کرد. در این جا تعدادی از شاخصهای مسکن به طور مختصر مورد بررسی قرار میگیرد.
کیفیت واحدهای مسکونی
این شاخص با تعیین نوع مصالح مورد استفاده در سه گروه مصالح با دوام، مصالح نیمه بادوام و مصالح کم دوام تعریف میشود. از مجموع واحدهای مسکونی واقع در نقاط شهری در سال ۱۳۷۵، ۷۹ درصد مصالح مورد استفاده بادوام ، ۱۵ درصد نیمه بادوام و ۶ درصد کم دوام بوده‌اند. بالاترین کیفیت واحدهای مسکونی به نقاط شهری استان تهران (۹۶ درصد مصالح بادوام) و پائین‌ترین آن به استان گیلان (۲۳ درصد مصالح بادوام) اختصاص دارد (مرکز آمار ایران ، ۱۳۷۵).
قدمت واحدهای مسکونی
قدمت واحدهای مسکونی در پنج گروه نوساز (کمتر از یک سال) ، یک تا پنج سال، پنج تا ده سال ، ده تا بیست سال و بیست سال و بیشتر تقسیم‌بندی میشود که ساختمانهای ده تا بیست سال بالاترین درصد واحدهای مسکونی نقاط شهری کشور (۳۷ درصد) و ساختمانهای نوساز، پائین‌ترین میزان آن را (۲ درصد) به خود اختصاص داده‌اند. همچنین قدمت ۱۷ درصد واحدهای مسکونی یک تا پنج سال، ۱۹ درصد پنج تا ده سال و ۲۴ درصد بیست سال و بیشتر از آن میباشد. (مرکز آمار ایران، ۱۳۷۵).
نحوه تصرف واحدهای مسکونی
این شاخص نیز به پنج گروه ملکی عرصه و اعیان ، ملکی اعیان ، اجاره‌ای، در برابر خدمت و مجانی تقسیم می شود. در نقاط شهری کل کشور ، ۶۳ درصد واحدهای مسکونی دارای مالکیت عرصه و اعیان است و نحوه تصرف ۳ درصد واحدهای مسکونی در برابر خدمت می باشد. همچنین نحوه تصرف ۲۱ درصد واحدهای مسکونی اجاره‌ای ، ۹ درصد مجانی و ۵ درصد ملکی اعیان می باشد. بررسی شاخص نحوه تصرف واحدهای مسکونی نشان می دهد که بالاترین میزان مالکیت عرصه و اعیان به استان اردبیل (۷۷ درصد) و پائین‌ترین آن به خراسان (۵۰ درصد) اختصاص دارد. (مرکز آمار ایران، ۱۳۷۵).
قیمت زمین و مسکن
متوسط قیمت یک مترمربع زمین ساختمانهای کلنگی در ۲۱ شهر منتخب در سال ۱۳۷۷ ، طیفی از حداقل ۲۰۰ هزار ریال (کرمان) تا حداکثر ۳۶۸/۱ هزار ریال (تهران) را شامل میشود. پس از تهران، قیمت یک مترمربع زمین در شهرهای اصفهان ، مشهد ، شیراز و کرج به ترتیب با ۷۹۰ ، ۶۳۶، ۵۷۲ و ۵۰۸ هزار ریال بالاترین رقم را به خود اختصاص داده است.
افزایش قیمت زمین طی سالهای ۱۳۷۳ الی ۱۳۷۷ در ۲۱ شهر منتخب، نوسان قابل توجهی را نشان میدهد ، به طوری که قیمت زمین در شهر مشهد با ۳۰۰ درصد افزایش از ۲۱۲ هزار ریال در سال ۱۳۷۳ به ۶۳۶ هزار ریال در سال ۱۳۷۷ رسیده است. در مقابل، کمترین میزان افزایش قیمت زمین در شهر کرمان دیده میشود که از ۱۲۶ هزار ریال در سال ۱۳۷۳ به ۲۰۰ هزار ریال در سال ۱۳۷۷ (افزایشی معادل ۱۵۸ درصد) رسیده است. متوسط قیمت زمین در شهر تهران طی این ۵ سال، از ۵۵۸ هزار ریال به ۳۶۸/۱ هزار ریال افزایش یافته که معادل ۲۴۵ درصد رشد داشته است.
متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی با قیمت زمین در ۲۱ شهر منتخب انطباق کامل ندارد.
در زمینه این شاخص ، متوسط بالاترین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی (۵۵۸/۱ هزارریال) در سال ۱۳۷۷ به شهر تهران تعلق دارد. پس از آن شهرهای قزوین (۹۰۸ هزار ریال) ، اصفهان (۹۰۶ هزارریال) ، رشت (۸۴۸ هزار ریال) و کرج (۸۳۴ هزار ریال) قرار میگیرند. پائین‌ترین قیمت زیربنا نیز به شهرهای ارومیه (۴۰۶ هزار ریال) و یزد (۴۷۰ هزار ریال) اختصاص می‌یابد (سالنامه آماری کشور ، ۱۳۷۷) .
خانوار در واحد مسکونی
شاخص خانوار در واحد مسکونی طی دو دهه ۱۳۶۵ ـ ۱۳۵۵ و ۱۳۷۵ ـ ۱۳۶۵ بهبود قابل توجهی یافته است. در سال ۱۳۵۵ در هر واحد مسکونی ۳۷/۱ خانوار ساکن بوده است که در سال ۱۳۶۵ به ۱۸/۱ و در سال ۱۳۷۵ به ۱۵/۱ خانوار کاهش یافته است. در بین استانهای کشور سیستان و بلوچستان بالاترین رقم این شاخص را (۲۶/۱ خانوار در هر واحد مسکونی) به خود اختصاص داده است و استان یزد مطلوب‌ترین وضعیت را (۰۶/۱ خانوار در واحد مسکونی) در سال ۱۳۷۵ دارا میباشد (مرکز آمار ایران ، ۱۳۷۵) .
نفر در اتاق
این شاخص نیز طی سه دوره سرشماری روند مطلوبی داشته است به طوری که نفر در اتاق در سال ۱۳۵۵ ، برابر ۸۴/۱ بوده است و در سالهای ۱۳۶۵ و ۱۳۷۵ ، به ۵۲/۱ و ۳۱/۱ نفر کاهش یافته است.
این شاخص ، همانند خانوار در واحد مسکونی ، در استانهای یزد و سیستان و بلوچستان ، پائین‌ترین (۰۲/۱) و بالاترین (۷۷/۱) رقم را به خود اختصاص داده است (مرکز آمار ایران، ۱۳۷۵).
اتاق در واحد مسکونی
تعداد اتاق در واحدهای مسکونی نقاط شهری کشور، همانند دو شاخص پیش گفته ، بهبود یافته است. این رقم که در سال ۱۳۵۵ برابر ۵۵/۳ بوده است، در سال ۶۵ به ۷۶/۳ و در سال ۷۵ به ۰۱/ ۴ اقرایش یافته است. استانهای فارس و یزد (۶۲/۴) و پس از آنها سمنان (۶/۴) ، بهترین وضعیت را در میان سایر استانها دارا می‌باشند و پائین‌ترین رقم اتاق در واحد مسکونی به استان قم (۴۴/۳) اختصاص دارد. در استان تهران شاخص مذکور در سال ۱۳۶۵ طی یک دهه از ۹۳/۳ به ۷۶/۳ کاهش یافته ولی مجدداً در سال ۷۵ به ۸۴/۳ افزایش یافته است (مرکز آمار ایران ، ۱۳۷۵).
نفر در واحد مسکونی
یکی از شاخصهای مورد استفاده برای شناخت وضعیت موجود مسکن، نفر در واحد مسکونی است که با شاخص خانوار در واحد مسکونی و بعد خانوار ارتباط مستقیم دارد. بررسی شاخص نفر در واحد مسکونی طی سه دوره سرشماری نشان میدهد که تعداد نفر در هر واحد مسکونی نقاط شهری کشور ، در سال ۱۳۵۵ برابر ۵۴/۶ نفر بوده است که در سال ۱۳۷۵ به ۲۴/۵ نفر کاهش یافته است. این امر نیز مبین بهبود وضعیت مسکن در نقاط شهری کشور میباشد. بالاترین رقم نفر در واحد مسکونی در استان سیستان و بلوچستان (۴۳/۷) و پائین‌ترین آن در استانهای تهران (۶۸/۴) و یزد (۷۴/۴) دیده میشود (مرکز آمار ایران ۱۳۷۵).
به طور کلی و براساس بررسی شاخصهای مسکن در نقاط شهری کشور میتوان گفت که این شاخصها طی دو دهه بعد از انقلاب اسلامی در مقایسه با دوران قبل از انقلاب (۱۳۵۵)، بهبود قابل توجهی یافته است ، گرچه هنوز هم برای افزایش کیفیت و کمیت هر یک از شاخصهای مسکن تلاش میشود. بهبود وضعیت کیفی مسکن در هر یک از شاخصهای مسکن مشهود است و به نظر میرسد که در آینده ، افقهای روشنی برای کاهش معضلات مسکن در سطح کشور گشوده شود.