مساله ای که بدون توجه به ویژگی های چند بعدی آن نمی توان به راهکاری مناسب برای حل نمودنش دست یافت . از این رو ارائه هرگونه طرحی از سوی دولتها جهت مدیریت مسکن و بازار آن می تواند توجهات زیادی را به خود جلب نماید .
این روزها بحث طرح مسکن اجتماعی به جای طرح مسکن مهر شنیده شد. طرح مسکن مهری که ضرورت بازنگری در اجرای آن بر هیچ کس پوشیده نبود. در این نوشته تلاش می کنیم چند سوال را مطرح نمائیم. 1- مسکن اجتماعی چیست؟ 2- مکان یابی اجرای طرح مسکن اجتماعی چگونه است؟ 3- نحوه تامین منابع مالی طرح چگونه است؟ 4- مدل مشارکت مردم تهران چیست؟ 5- مخاطبان اصلی طرح کدامند؟ 6- تاًثیر آن بر کنترل قیمت مسکن چیست؟ و ........ اینها گوشه ای از مسائلی هستند که در نگاه نخست می توان به صورت کلی در مورد مسکن اجتماعی مطرح نمود.
مسکن اجتماعی مسکنی است که بر روی زمین های دولتی از سوی حکومتهای محلی یا همان شهرداری ها ساخته می شود و نهادهای حمایتی اجتماعی نیز در ساخت و معرفی گروههای هدف برای دریافت این واحدها با دولت و شهرداری ها همکاری می کنند. این تعریف چند نکته کلیدی را در برمی گیرد.
اول اینکه این نوع مسکن بر روی زمین هائی که مالکیت آن برای دولت است، احداث می گردد. در همین بخش نخست چند مسئله مطرح می شود. نخست اینکه چرا بر روی زمین های دولتی؟ مهمترین دلیل آن این است که عمده قیمت مسکن به واسطه قیمت عرصه است که دولتها تلاش می کنند با استفاده از عرصه در اختیار خود قیمت تمام شده مسکن را پائین آورند. ثانباٌ عرصه آزاد قابل احداث مسکن در کلانشهر هائی همچون تهران به چه میزان وجود دارد؟ آیا این طرح همانند طرح مسکن مهر به حاشیه شهرها منتقل می شود؟ راهکار جلوگیری از انتقال طرح به حاشیه شهرها چیست؟
دومین نکته که در تعریف مسکن اجتماعی مستتر می باشد، این است که مجری طرح را حکومتهای محلی (شهرداری ها) به نمایندگی از دولت معرفی می نماید. این بدین معناست که دولت متصدی اجرای طرح است. آیا تصدی گری دولت در این امر براساس تجربیات گذشته امری معقول است؟
سومین نکته گروههای هدف این طرح می باشد. به طور واقعی مسکن در ایران به دلیل ساختار کلان اقتصاد تبدیل به یک کالای سرمایه ای با ارزش شده و به عنوان دارائی در سبد خانوار شناسائی شده است. متقاضیان این کالای سرمایه ای به دو گروه عمده تقسیم می شوند. متقاضیان مسکن به عنوان متقاضای کالای سرمایه ای ، و متقاضیان مصرفی و یا تقاضای واقعی ،
گروه هدف مورد اشاره در تعریف در گروه متقاضیان واقعی و مصرف کنندگان قرار دارند . این دسته از متقاضیان گونه بندی های مختلفی دارند ، گونه اول آن دسته از مردم هستند که توانایی خرید مسکن را با درآمد خود دارند و نیاز به استفاده از تسهیلات و حمایت دولت ندارند . دسته دوم مردمی هستند که به صورت ترکیبی توان خرید مسکن را دارند یعنی بخشی از درآمد خود و بخشی از تسهیلات دولتی . دسته سوم آن گروهی از مردم هستند که در دهک های پایین جامعه هستند و نیاز مند حمایت دولتی به صورت صد در صد جهت تامین مسکن می باشند . دسته سوم به صورت مستقیم به عنوان گروه هدف مسکن اجتماعی شناخته می شوند .
اما توجه به چند نکته در این مورد نیزضروری به نظر می رسد . در طرح مسکن اجتماعی نهادهای عمومی مثل شهرداری ها به اجاره داری واحد های تولید شده به دهک های پایین درآمدی اقدام می کنند . این طرح در دهه 70 به صورت اجاره به شرط تملیک با اقساط طولانی مدت 15 ساله مطرح شد . اما در کشوری مثل ایران که زمین و مسکن به صورت دارائی با ارزش تبدیل شده اند . جاذبه ای برای اجاره واحد ها نیست و خوانوارها بیشتر به دنبال مالکیت هستند تا اجاره . همچنین هزینه نگهداری این واحد ها که به صورت اجاره ای در اختیار اجاره نشین قرار می گیرد برای دولت ها بسیار بالاست .
مسئله دیگری که در مورد مسکن اجتماعی مطرح می شود ، شیوه تامین منابع مالی و نحوه مشارکت عموم مردم در این طرح است . با توجه به شرایط اقتصادی امروز جامعه بدون احتساب قیمت عرصه هزینه ساخت یک متر مربع بنای با کیفیت به صورت خالص حدود ده میلیون ریال خواهد بود . طبق آمار و اطلاعات موجود ، متقاضیان واقعی که گروه هدف این طرح می باشند ، بر اساس هرم سنی جمعیت ، ازدواج های صورت گرفته ، توانایی اقتصادی از نظر درآمدی حدود 30 درصد تقاضای واقعی مسکن را شکل می دهد . تولید مسکن برای این تعداد خانوار با هزینه های ذکر شده احتیاج به نقدینگی و اعتبار بالایی دارد که در بودجه سال 93 اشاره ای به آن نشده است . همچنین توجه به مسائلی چون نحوه اجرای پروژه ها ، استفاده از تکنولوژی های نوین در بحث صنعتی سازی ، احداث کیفی بناها ، ساخت مسکن دارای هویت معماری اسلامی ایرانی ، تولید انبوه ، سریع و ارزان مسکن بسیار ضروری است که تا کنون جزئیات طرح منتشر نشده و نمی توان آن را ارزیابی نمود . اما آنچه از طرح مشخص است این است که دولت در کلانشهر هایی همچون تهران با محدودیت اراضی آزاد جهت احداث مسکن مواجه است .
وجود بافت های فرسوده در کلانشهر ها و بهره مندی از مکانیزم معاوضه برای ساکنین و مالکین بافت های فرسوده که عمدتاً جزء گروههای هدف طرح مسکن اجتماعی هستند و فرسودگی بناهایی که در آنها ساکن هستند به عنوان یک تهدید بالقوه و مساله فوق استراتژیک در سطح ملی مطرح است ، به منظور آزاد سازی عرصه مورد نیاز ، همراه نمودن مشارکت عموم مردم در طرح ، حفظ هویت بومی و فرهنگی محلی که طی سالهای متمادی شکل گرفته است ، حذف قیمت عرصه در شهر با استفاده از روش معاوضه طی دوره اجرای طرح که در نهایت منجر به کنترل و کاهش قیمت تمام شده مسکن برای گروه ها و اقشار کم درآمد جامعه می شود ، تمرکز بر بازیابی هویت معماری اسلامی ایرانی در درون کلانشهرها ، و هدایت منابع ملی در قالب طرح پولی با همکاری وزارت اقتصاد ، بانک مرکزی ، و وزارت راه و شهرسازی و شهرداری ها در توسعه شهرها و ... جملگی از دلایلی است که می توان از ظرفیت تولید مسکن برای گروه های کم درآمد در سطح بافت های فرسوده اشاره کرد . مطالب ذکر شده مختصری بود آنچه از مسکن اجتماعی انتظار می رود که در یادداشت های بعدی به تفضیل به هر یک از موارد اشاره شده خواهیم پرداخت .