انتقال حقوق توسعه "TDR" یکی از شیوههای نو در امر نظارت بر توسعه اراضــی محسوب میشود. این روش در کشورهای توسعه یافته و در دهه اخیر در برخی کشورهای در حال توسعه درکنار دیگر شیوههای کنترل و نظارت بر توسعه شهری مورد استفاده قرار گرفته است.صرفنظر از نقش آن در توسعه شهری، TDR به لحاظ جایگاه آن در کاهش نابرابری و تأمین عادالنه حقوق فردی مالکان حائز اهمیت است.
بــرای نخستین بــار، فکر انتقال حق یک پال ک در پال ک مجاور در قانون منطقهبندی سال 1916 شهر نیویورک پیشبینی شده بود. این قانون به مالکان اجازه میداد که حق توسعه در ارتفاع خود را به قطعات زمین مجاور، به فروش رسانده و قطعات دریافت کننده این حق، از امکان تخطی از حد مجاز ساخت در ارتفاع و الزامات عقبنشینی برخوردار شوند (Johnston & Madison, 1997:366). در دهههای بعدی در ایاالت متحده، انتقال حق توسعه به نوعی ابــزار اجــرای خوشه بندی بدل شد. این خوشهبندی به سازندگان اجــازه مــی داد که ساخت وساز را تنها در بخشی از یک قطعه زمین انجام دهند. به ایــن ترتیب امکان حفظ بخش دیگر که دارای ارزش محیطی، کشاورزی یا تاریخی بود میسر میشد. در سال 1968 شهر نیویورک اولین برنامه با نام TDR را بهعنوان بخشی از قانون حفاظت نشانههای تاریخی به اجــرا درآورد. این قانون از تغییر یا تخریب نشانه ای تاریخی ممانعت میکرد و در عین حال به مالک زمین مربوطه اجازه میداد حق توسعه استفاده نشده ملک خود را به امال ک همجوار منتقل کند (Pruetz, 2003).
برنامه انتقال حق توسعه پس از دهــه 1970 در برخی کشورهای به منظور حفاظت از اراضی توسعه یافته مانند کانادا و استرالیا عمدتا طبیعی و کشاورزی و حفظ ارزشهای روستایی به اجرا درآمده است (Sinclair, 2002). در ایتالیا نیز برنامه انتقال حق توسعه در دو دهه اخیر با هــدف بــازســازی شهری و حفاظت، در کنار دیگر ابزارهای نظارت بهکار گرفته شده است (Micelli, 2002). اجرای برنامهTDR در کشورهای در حال توسعه به مراتب دیرتر و در اواخر دهه 1990 آغاز شد. در این کشورها TDR در برخی موارد مانند شهر کورتیبیا در برزیل به منظور کنترل جهات توسعه مورد استفاده قرار گرفته)Jenks Burgess, 2000:345 &( و در مواردی مانند شهر بمبئی در هندوستان برای کنترل ساخت و ساز و زاغهنشینی و بهبود وضعیت مسکن به کار گرفته شده است (Sanyal & Mukhija, 2001).ایده نظام انتقال حقوق توسعه اذعان دارد که تصمیمات و قوانین اغلب بر ارزش برخی امال ک از طریق تغییر در قوانین منطقهبندی که ساخت و ساز اضافی یا دیگر اشکال توسعه ســودآور را امکانپذیر می کند، میافزاید. از سویی در اثر اجرای هرگونه مقررات شهرسازی یا برنامهریزی مربوط به احداث تسهیالت و خدمات عمومی شهری، وضعیت برخی امال ک بهبود می یابد و برخی دیگر افت میکند.TDR سهمی از ارزش اضافی که در اثر این اقدامات به طور مجانی نصیب عده ای از مالکان می شود را در اختیار شهر قرار میدهد. این روش امکان داد و ستد حق توسعه اراضی به وسیلهمالکین را، صرفنظر از الگوی تعیین شده برای توزیع مطلوب کاربریها و منابع شهری در طر ح های توسعه و ضوابط منطقهبندی و شهرسازی فراهم آورده و از خسارات یا منافع بادآورده فردی مالکین اراضی تا اندازه زیادی جلوگیری میکند (Pruetz, 2003; Thorsnes & Simons, 19979). تمامی جــوامــع شــهــری مایلند نــواحــی بــا ارزش محیطی، تقریبا نشانههای تاریخی، فضاهای باز و دیگر عناصر ارزشمند را حفاظت کنند. گاهی این مهم از طریق اجرای قوانین موجود امکانپذیر است، امااغلب مقامات شهری ترجیح می دهند پتانسیل ساخت وساز و به تبع آن ارزش امال ک را بدون جبران خسارت ناشی از آن کاهش ندهند (Libby & Hall, 2003:2 ). در برخی جوامع، تعهد سا کنان به حفظ عناصر و اراضی ارزشمند و کیفیت زیست در اندازهای است که حاضر به پرداخت مالیات اضافه به منظور تأمین هزینه الزم برای جبران خسارت ناشی از محدودیت ساخت وساز هستند، اما این جوامع در اقلیت قرار دارند و در ا کثر جوامع حمایت عمومی برای تأمین منابع مالی از طریق مالیات یا دیگر منابع سنتی کافی نیست. برنامه TDR یا انتقال حق توسعه پاسخی به این چالش است.
در این مقاله سعی شد دیدی کلی از مفهوم TDR ارائه شود. به زودی مقاله کامل و جامع تری در این حوزه منتشر خواهیم کرد.